Podle českého občanského zákoníku si pronajímatel může vyžádat jistinu až do výše 3 měsíčních nájmů (počítá se pouze čisté nájemné bez záloh na energie a služby). V běžné praxi se nejčastěji volí jistina ve výši 1 až 2 nájmů, nižší částka se používá u nezařízených bytů, vyšší u bytů s drahým vybavením nebo tam, kde se stěhují domácí mazlíčci.
Proč je jistina výhodná pro obě strany?
Často převládá mýtus, že jistina slouží výhradně majiteli. Ve skutečnosti je užitečná pro obě strany:
Pro majitele: Predstavuje finanční polštář pro případ poškození vybavení bytu nad rámec běžného opotřebení nebo pro krytí nečekaných nedoplatků na nájemném a službách. Zároveň je schopnost složit jistinu prvním indikátorem, že je zájemce finančně stabilní a spolehlivý.
Pro nájemníka: Složením jistiny zájemce získává důvěru majitele, což výrazně zvyšuje šanci na získání bytu. Na konci nájmu se z ní navíc dají pohodlně vyrovnat drobné nedoplatky z ročního vyúčtování služeb, aniž by musel narychlo shánět další hotovost.
Úročení jistiny: Jak ho nastavit, aby byl majitel v klidu a nájemník spokojený?
Téma, u kterého se v praxi velmi často chybuje, je úročení jistiny. Zákon nájemníkovi přiznává právo na úroky z částky za celou dobu trvání nájmu. Pokud si však ve smlouvě nesjednáte konkrétní podmínky, platí zákonná výše úroků, která bývá pro majitele zbytečně vysoká a může ho dostat do nechtěného mínusu.
Praktické doporučení z realitní praxe:
Dohodněte si úrok odpovídající spořicímu účtu: Do nájemní smlouvy uveďte konkrétní přiměřenou sazbu (např. 2–3 % ročně), která odpovídá běžným spořicím produktům na trhu.
Uložení peněz na samostatný účet: Majitel po obdržení jistiny tyto prostředky převede na svůj samostatný spořicí účet.
Férové vyrovnání bez ztrát: Reálný úrok z banky majiteli plně pokryje nárok nájemníka. Majitel tak nedotuje úročení ze své kapsy a nájemník má garantováno, že jeho peníze neztrácejí na hodnotě.
Podrobný předávací protokol jako garance bezproblémového vrácení
Aby byla jistina skutečným přínosem a ne zdrojem dohadů, je naprosto klíčové správně ošetřit začátek i konec nájmu. Při předání bytu vždy trvejte na vyhotovení detailního předávacího protokolu.
V protokolu by neměly chybět přesné stavy všech měřičů (voda, plyn, elektřina, teplo), soupis veškerého vybavení a hlavně fotodokumentace stávajícího stavu bytů i případných vad. Na konci nájemního vztahu pak obě strany přesně vědí, v jakém stavu byl byt převzat, a vracení jistiny proběhne hladce a bez zbytečných sporů.
Správně nastavená jistina není překážkou, ale základním kamenem zdárného nájemního vztahu. Pokud se ve smlouvě jasně stanoví její výše, rozumný úrok a podmínky vrácení, získávají obě strany klidný spánek i jistotu.